Det nærmer seg 30 år siden boligprisene nådde bunnen i Norge på 1990-tallet. De som turte å satse på denne tiden gjorde noen fantastiske kupp, og i dag kan tyve av dem kalle seg eiendomsmilliardærer med god margin. Investering i utleieeiendom har gjennom de siste tiårene nemlig vist seg å være en investering som har levert det beste fra to verdener: stabil og god verdiutvikling, samt god direkteavkastning gjennom jevnt økende utbytte i form av stadig økende leieinntekter.
Få andre virksomheter har gitt like god avkastning, mener professor Ola Grytten ved Norges Handelshøyskole.
– Stigende boligpriser og gunstige leiepriser for den som leier ut har gjort dette til en av de mest lønnsomme virksomhetene vi har hatt over mange, mange år. Det er det liten tvil om, sier han.
Bare det siste året har boligprisene steget om lag ti prosent, og verdiene til mange av eiendomsmilliardærene har skutt i været. Feiringen er imidlertid avmålt. Flere har nemlig sluttet å kjøpe, fordi prisene er for høye. På toppen av det hele ble landet rammet av coronakrise. Det vil påvirke utleiemarkedet fremover, ifølge Grytten.
– Ja, absolutt. I hvilken grad blir spennende å se, sier han.
Alene på topp
Felles for investorene som tålmodig har bygget seg opp en betydelig portefølje med utleieleiligheter, er ekstrem langsiktighet og stor sans for trygge verdier. De er dog ikke en homogen gruppe siviløkonomer fra NHH. Snarere tvert imot. Blant utleiekongene Kapital har funnet frem til finnes nemlig alt fra tidligere diskotekeiere, gulvvaskere og bilselgere til forhenværende direktører, meglere, murere og malere.
På toppen av utleiepyramiden finner vi Norges desidert største private eiendomsinvestor, Ivar Tollefsen. Den første bygården kjøpte han i 1994. Siden har det blitt adskillig flere. I dag eier og disponerer Tollefsen gjennom Heimstaden godt over 100.000 leiligheter både i Norge og i utlandet. Boligkongen kjøper nye leiligheter nærmest hver dag, og totalt investerte selskapet omtrent 50 milliarder norske kroner i fjor. Samlet markedsverdi på eiendomsporteføljen og andre investeringer er nærmere 150 milliarder kroner, med leieinntekter på nesten åtte milliarder i året. Ivar Tollefsen sto i fjor oppført med en formue på 29 milliarder kroner på Kapitals liste over Norges 400 rikeste.
– Våre gode resultater er en blanding av et positivt boligmarked i mange år, vår langsiktighet, flinke og engasjerte mennesker i alle land og sterk finansiell posisjon, sier finansdirektør Arve Regland i Heimstaden.
20 boligbaroner - slik ble de rike
Ivar Tollefsen
Formue: 29 mrd.
Antall leiligheter: 100.000
Slik ble han rik: Han skulle bli siviløkonom, men droppet ut av skolen fordi han holdt på med så mange prosjekter på si. Ett av dem var å sette opp diskoteker. Etter noen år med svært varierende resultater, hvor Tollefsen nesten gikk på ryggen, kom han ut med overskudd. Den eventyrlystne eiendomsutvikleren har vært en aktiv polfarer, og satte blant annet verdensrekord i kryssing av Grønland med ski. Ekspedisjonene resulterte i flere bokutgivelser, der inntektene finansierte hans første eiendomsinvestering i 1994 med kjøpet av en bygård ved Møllerveien i Oslo. Siden ble det adskillig flere, og i dag sitter Tollefsen trygt som landets klart største private eiendomsbesitter. Han er også på god vei mot å bli størst i Norden. Gjennom Heimstaden eier og disponerer boligkongen godt over 100.000 leiligheter både i Norge og i utlandet. Samlet markedsverdi på eiendommer og investeringer er over 150 milliarder kroner, med årlige leieinntekter på nesten åtte milliarder.
Pål Georg Gundersen
Formue: 8,4 mrd.
Antall leiligheter: 2.000
Slik ble han rik: Mens han utdannet seg til siviløkonom, la Gundersen seg opp penger ved å kjøpe og selge biler – blant annet. Det var nok til at han fikk kjøpt et råloft som han pusset opp og siden solgte med fortjeneste. Dog var det ikke nok til å få skeptiske banker til å satse på ham. Snart ble Gundersen kjent med Norges mest dekorerte krigshelt, Gunnar Sønsteby. Gundersen bygde et hus for ham, og Sønsteby var så fornøyd at han la inn et godt ord for byggherren i den daværende Vestlandsbanken. Dette, kombinert med at en venn som hadde arvet penger stilte som kausjonist, gjorde at Gundersen fikk kjøpt sin første bygård. Siden har det gått slag i slag med mer eller mindre god business, og i dag er Gundersen en av de virkelig store eiendomsgutta. Gjennom Merkantilbygg er han involvert i en lang rekke eiendomsinvesteringer. På Geilo er hotellene Vestlia Resort, Highland Lodge og Bardøla Høyfjellshotell i folden. Gundersen og hans familie eier også Frogner House Apartments, som driver med korttidsutleie av leiligheter i Oslo og Stavanger.
Steinar Moe
Formue: 2,1 mrd.
Antall leiligheter: 700
Slik ble han rik: Han hoppet av jusstudiene og bygde opp landets største privateide eiendomsmeglerforretning, men gikk snart lei av å selge luksusboliger. I stedet begynte Steinar Moe å plukke eiendommer på billigsalg. Sin første boligblokk kjøpte han i 1993, på Skøyen i Oslo. Året etter kjøpte han naboblokken, og året etter blokken ved siden av der igjen. I dag styrer den tidligere vestkantmegleren et veldrevet eiendomsselskap, Steinar Moe Eiendom, med 700 leiligheter. Slikt blir det penger av. Resepten er faste, lave leiepriser, lange kontrakter og orden i sysakene. Det har gjort sitt til at Moe er kjent som Oslos billigste utleier, og med null ledighet kan han vise til marginer de fleste bare kan drømme om. Hovedtyngden av selskapets eiendommer er i Oslo-området, men Moe bygger også en ny bydel i Skien sentrum med boliger, næring, parker og bryggeanlegg. Så langt er 57 leiligheter ferdigstilt, og totalt vil det bli 250 leiligheter frem til 2023.
Edgar Haugen
Formue: 15 mrd.
Antall leiligheter: 500
Slik ble han rik: Han begynte som avisbud og gulvvasker på Posten. Da han som 21-åring hadde lagt seg opp 300.000 kroner, åpnet han bilforretningen Edcar, som spesialiserte seg på lave biler av typen Jaguar, Porsche, BMW og Mercedes. Det tok dog ikke lang tid før Haugen begynte å interessere seg for høye bygårder i stedet, og utover på 1990-tallet – da prisene var på bunn – hamstret han en rekke leiligheter i hovedstaden. Snart inngikk han et samarbeid med nå avdøde Lasse Damsund, og sammen investerte parhestene i stadig nye eiendommer frem til de skilte lag på midten av 2000-tallet. I dag eier Haugen 100 prosent av et av landets største eiendomsselskaper, Ragde Eiendom, og kontrollerer således nærmere 1,5 millioner kvadratmeter næringseiendom, samt ca. 500 utleieleiligheter. Hovedtyngden av investeringene er konsentrert om Østlandet, hovedsakelig Oslo.
Geir Hove
Formue: 4 mrd.
Antall leiligheter: 50
Slik ble han rik: Det startet med en tungt pantsatt bygård sentralt på Klosteret i Bergen i 1987. Der trakk sivilingeniøren Geir Hove i kjeledress, installerte seg på feltseng, og gjorde det meste av rehabiliteringsarbeidet selv. Snart så selskapet Realforum dagens lys, med kun 50.000 kroner i egenkapital, og unggutten fortsatte å investere i gamle bolighus. Sammen med forretningspartner Tom Rune Pedersen var han med på å bygge et betydelig eiendomsimperium i Bergen i løpet av 90-tallet. Deriblant en rekke hoteller, samt kjøpesentrene Xhibition og Kløverhuset. I 2015 gikk tospannet hver til sitt. Hove har i alle år tviholdt på sin strategi om at investeringene hans skal ligge i Bergen, aller helst med fem minutters gange til hvilket som helst av byggene. De siste årene har han solgt seg ned i boligeiendom og satset mer på næring, men sitter fortsatt på om lag 50 sentrumsnære utleieleiligheter.
Per og Rigmor Frost
Formue: 1,8 mrd.
Antall leiligheter: 1.300
Slik ble de rike: Selskapet Frost Eiendom har sitt utspring fra murmesterfirmaet Ola Frost, som ble etablert så tidlig som i 1943. Sønnen Per kom først inn i virksomheten i 1971. Han var utdannet både ingeniør og økonom, og utviklet virksomheten til også å omfatte en entreprenørforretning med en stor andel totalentrepriseproduksjon. I forbindelse med en omstrukturering etter kriseårene i byggebransjen på begynnelsen av 1990-tallet ble selskapet rendyrket til kun å drive med utvikling og drift av eiendom. Entreprenørbiten ble solgt, hvilket Per Frost sannsynligvis aldri har angret på. I dag er nemlig Frost Eiendom Trondheims største private utleieaktør, mens Frost Entreprenør gikk konkurs for noen år siden. Per er fortsatt inne som eier i selskapet, men har overlatt den daglige driften til sin datter Rigmor, som således har ansvaret for hele 1.300 utleieleiligheter samt 20.000 kvm næringslokaler. I tillegg driver firmaet med utvikling og salg av eiendom.
Ole Gunnar Selvaag
Formue: 6,7 mrd.
Antall leiligheter: 450
Slik ble han rik: “Det skulle være straffbart å sløse slik med materialer som bygningsloven påbyr!” skrev Olav Selvaag til Stortinget og tolv av landets største aviser i 1948. Samme år sto Norges første moderne trehus med lett bindingsverk – Ekeberghuset – ferdig, og bygningsingeniør Selvaag ble kjent som mannen som revolusjonerte norsk husbygging. Senere gjorde billige boliger Selvaag til en rik mann, og i løpet av de 70 årene som har gått siden oppstarten har selskapet hans oppført nærmere 55.000 boliger. I dag eies konsernet av gründerens sønn og to sønnesønner, Ole Gunnar, Olav H. og Frederik Selvaag. Entreprenørvirksomheten er solgt, så nå er det børsnoterte Selvaag Eiendom som er det desidert største datterselskapet i Selvaag Gruppen. Selskapet, som blant annet står bak utviklingen av Tjuvholmen i Oslo, bygger mest for salg, men sitter også på om lag 450 utleieenheter.
Kim Erla
Formue: 4,5 mrd.
Antall leiligheter: 200
Slik ble han rik: På begynnelsen av 1990-tallet hadde ikke siviløkonomen Erla stort annet enn sin egen bolig og fast jobb i Elcon. Så fant unggutten ut at han hadde lyst til å begynne for seg selv. Han var fortsatt så ung at han kunne fortsette karrieren etter ett år eller to hvis det skulle skjære seg, mente han. Det begynte med en leilighet, fortsatte med en bygård, og på få år hadde Erla bygget opp en solid portefølje leiligheter, som han stort sett har beholdt. I 1995 tok han steget over i næringseiendom, og i dag eier og forvalter investoren en kremportefølje på 350.000 kvadratmeter med leiligheter, hoteller og kontorlokaler i Oslo, samt et hotell i Danmark og et i Sverige.
Olav Thon
Formue: 2,4 mrd.
Antall leiligheter: 1.750
Slik ble han rik: Det finnes vel knapt en leser av Kapital som ennå ikke har fått med seg historien om hallingdølen Thon, som uten annen boklig lærdom enn syvårig grendaskole dro til Oslo med et par reveskinn for å gjøre seg fet. Skinnene fikk 18-åringen 600 kroner for, og med det som startkapital vant han snart halve eiendomsmarkedet. Siden begynnelsen av 1950-årene har investoren bygget opp et imponerende imperium, bestående av over 90 kjøpesentre, 80 hoteller samt en rekke kontoreiendommer og leiligheter. Der det ikke står et Thon-bygg i Oslo sentrum, står det gjerne en heisekran som skal sørge for at kvartalet blir et Thon-hus rikere. Konsernet er eid av Thons veldedige stiftelse. Thon har likevel fortsatt betydelige personlige verdier, hovedsakelig gjennom enkeltpersonforetaket med samme navn som ham selv, som driver med eiendomsutleie.
Kenneth Sandvold
Formue: 2,4 mrd.
Antall leiligheter: 450
Slik ble han rik: Kenneth Sandvold er klesgründeren som kastet klærne og ble rik. Sammen med fire andre startet han Bik Bok på 1980-tallet, men sluttet i kleskonsernet på tampen av 1988 for å starte med eiendomsinvesteringer. Med seg som startkapital hadde han rundt 80 millioner kroner fra salget av Bik Bok-aksjene. Det er penger som må kunne sies å ha forrentet seg svært godt. Sandvold var nemlig blant investorene som overtok flere av engasjementene til den nå avdøde eiendomsinvestoren Torgeir Røyert, og i dag er han hovedeier i lønnsomme Sandvoldgruppen. Selskapet besitter en portefølje bestående av nærmere 450 utleieboliger og 35 butikklokaler sentralt i Oslo, samt lager- og industribygg i Stor-Oslo. Sandvold ble i 2014 brått syk, og ga roret til den da nærmest nyutdannede sønnen Joachim, som siden har styrt skuta.
Thor Spandow
Formue: 2,3 mrd.
Antall leiligheter: 400
Slik ble han rik: Reisen for Spandow-familien begynte med mor, Else Widerøe, og hennes etablering av bemanningsbyrået Contact Service i 1948. Denne virksomheten ga grobunn for videre ekspansjon, før selskapet ble solgt til Adecco, da som Nordens nest største bemanningsbyrå. Den første bygården kjøpte Thor Spandow på 1980-tallet. Hans kone Annema var nemlig medeier i en gård på Tøyen som familien hadde besluttet å selge, fordi de etter noen generasjoners eierskap var blitt mange eiere, og gården trengte en opprustning. De hadde en kjøper som hadde budt to millioner, og det var innkalt til generalforsamling for å godkjenne salget. Annema befant seg da i New York, så ektemannen fikk fullmakt til å møte i hennes sted. Men plutselig fikk Thor det for seg at han kunne kjøpe gården selv, og la inn bud. I dag forvalter konsernet Spabogruppen eiendom for ca. 3,6 milliarder kroner med leieinntekter på om lag 180 millioner, med fokus på næringseiendom og boliger.
Edvard Bakkejord
Formue: 2,2 mrd.
Antall leiligheter: 250
Slik ble han rik: Familien Bakkejord ble landskjent i 2000 etter at sønnen Erik etablerte jobbformidlingsselskapet StepStone. Selskapet eksploderte på børs, og familien solgte seg ut for en god slump penger like før IT-boblen sprakk. I dag er det blant annet IT-selskapet Intility som gjør at de to kan smile hele veien til banken. Men også et hett utleiemarked gjennom mange år. Gjennom Tellus-konsernet sitter nemlig far og sønn Bakkejord på hele 80.000 kvadratmeter eiendom, fordelt på 75.000 kvadratmeter næring og resten bolig. Dette omfatter 30 handels- og kontoreiendommer, samt ca. 250 utleieleiligheter i Oslo og i Lillestrøm. Edvard Bakkejord gjennomførte generasjonsskifte før jul i fjor, slik at det nå er hans tre barn Erik, Sindre og Rikke som sitter på aksjemajoriteten i Sober. Pater familias har imidlertid beholdt A-aksjer og har kontroll likevel.
Dag S. Stiansen
Formue: 2,2 mrd.
Antall leiligheter: 500
Slik ble han rik: Dag S. Stiansen er den eksentriske eiendomsbaronen som arvet et imperium verdt milliarder. Stiansens far, entreprenørkongen Nils S., hadde nemlig bygget opp en enorm formue gjennom sin virksomhet, og etterlot seg en rekke bygårder samt en svært verdifull kunstsamling. I årene som gikk etter foreldrenes bortgang, ble Stiansen kjent som den rike playboyen som lekte seg gjennom jappeperioden. I dag besitter eiendomsinvestoren gjennom selskapet Stiansen Eiendom flere bygårder i Oslo, mange sentralt beliggende på Majorstuen, og formuen har de siste årene økt i takt med det brennhete boligmarkedet. Stiansen ble rammet av en alvorlig trafikkulykke i 1979. Formuen er testamentert bort til en egen veldedig stiftelse for dyrs velvære, mens familien blir tatt vare på av pliktdelsarven.
Francis Stückrath Hay
Formue: 2,1 mrd.
Antall leiligheter: 500
Slik ble han rik: Francis Stückrath Hay har over de 20 siste årene bygget seg opp til å bli en av Trondheims største eiendomsbesittere. Som 20-åring kjøpte han sin første leilighet. Det var i 1990. Året etter bladde han opp i underkant av to millioner kroner for sin første bygård. Siden har porteføljen vokst jevnt og trutt, og i dag eier Hay om lag 50 eiendommer i Trøndelag som omfatter om lag 500 leiligheter, endel næringslokaler samt et par hoteller. De samlede leieinntektene beløp seg til litt under 200 millioner kroner i fjor. Likevel finnes det nærmest ingen bilder av ham i avisene, og ytterst få avisartikler, foruten et par saker de siste årene om en hotellkonkurs i desember i fjor, samt at Arbeidstilsynet gikk til anmeldelse av den trønderske eiendomsinvestoren og selskapet hans knyttet til lønns- og arbeidsforhold for utenlandske ansatte. Saken ble henlagt etter bevisets stilling.
Trygve Bjerke
Formue: 1,75 mrd.
Antall leiligheter: 400
Slik ble han rik: Bjerke er tredjegenerasjons eiendomsforvalter i Bjerke Eiendom. Selskapet har vel 75 års erfaring som eiendomsforvalter, og sitter i dag på om lag 400 leiligheter i til sammen ni bygårder, samt garasjeplasser og ulike næringslokaler sentralt i Oslo. I tillegg eier firmaet åtte bygårder i hjertet av København. Bjerke selv holder en lav profil, men måtte tåle medienes søkelys da han i fjor sommer solgte giganteiendommen Østre Holmen gård i Oslo for 113 millioner kroner til Jan Haudemann-Andersen. Selv har han kjøpt en 245 kvm stor penthouseleilighet for 62 millioner kroner i Grimelundsveien i Oslo.
Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl
Formue: 3,5 mrd.
Antall leiligheter: 500
Slik ble de rike: Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl traff hverandre ved en tilfeldighet i 1990. På dette tidspunktet puslet de begge litt med eiendom på si, og ble enige om å gå sammen om å kjøpe en bygård. Dette var etter den mye omtalte byfornyelsen, der det var opphørssalg på bygårder. Timingen var med andre ord bra, men å få finansiering var ikke like lett. Tospannet var dog heldige og møtte en banksjef som trodde på dem og som finansierte dem de første årene. Den første eiendommen de kjøpte lå på Tøyen. Gården ble raskt rehabilitert og solgt. Salgssummen pløyde de rett inn i en ny bygård, som de også pusset opp og solgte videre. Slik fortsatte de, og i dag har duoen bygget seg opp en solid eiendomsportefølje bestående av 500 utleieboliger og ca. 150.000 kvadratmeter næringseiendom fordelt på cirka 50 bygg, i hovedsak kontor-, lager- og logistikkbygg.
Kjartan Aas
Formue: 1,6 mrd.
Antall leiligheter: 100
Slik ble han rik: Som nyutdannet siviløkonom fikk Aas sin første jobb i Deloitte i 1986. Tre år senere ble han finansdirektør i Klaveness. Lønnen var god, og unggutten måtte finne et sted å plassere pengene. Han kom over en annonse i Aftenposten for en bygård på Etterstad i Oslo, og kjøpte like godt bygget for 2,6 millioner kroner. Eiendomsselskapet Opulens ble grunnlagt, og én bygård ble til flere. Aas utnyttet krakket i boligmarkedet godt, og gjennom å bygge verdier stein på stein er han i dag god for godt over halvannen milliard kroner. Aas traff også bunnen av markedet da han i 2009 kjøpte seks kontorbygg i Kvadraturen i Oslo. Det siste året har Aas’ selskap Opulens pusset opp et 1.500 kvm stort næringslokale for 20 millioner kroner, og sikret seg lukrative leieavtaler med diverse leietagere.
Ola Emil Heggset
Formue: 1,5 mrd.
Antall leiligheter: 400
Slik ble han rik: Den tidligere medgründeren av meglerselskapet Notar solgte seg ut i 2005 for å prøve eiendomslykken. Gjennom Breidablikk Eiendoms totalt 60 datterselskaper sitter Ola Emil Heggset i dag på store verdier innen eiendom i Oslo og omegn. Selskapets eiendomsmasse er godt diversifisert og består av 400 leiligheter, hoteller, handelsparker, kjøpesentre, butikkeiendommer, kombinasjonseiendommer, industrieiendommer, kontoreiendommer og parkeringstomter. Hovedtyngden av leilighetsporteføljen er lokalisert i Bergen. Sammen med Edgar Haugens Ragde Eiendom eier Heggset halvparten av H-2 Eiendom, som utgjør den klart største posten i porteføljen. Blant annet har duoen nylig ervervet og pusset opp hotellet Scandic Syv Søstre i Sandnessjøen, i tillegg til at de har gått til innkjøp av fem næringseiendommer spredt ut over Viken.
Rolf B. Langlo
Formue: 1 mrd.
Antall leiligheter: 350
Slik ble han rik: Hans farfar startet Boligselskapet av 1910 i Bergen. I dag sitter Rolf B. Langlo med kontrollen over et helt boligimperium i Norges nest største by. Sammen med sin far Einar, to onkler og noen medinvestorer eier han syv ulike selskaper som leier ut 24.000 kvadratmeter fordelt på 350 leiligheter. Det meste av porteføljen er boliger, og ofte gamle bygårder. Blant annet er Langlo-familien største eier av Boligselskapet A/S Nordnestomter. Dette selskapet ble stiftet etter krigen, fremstilt som nærmest et idealistisk foretagende. Selskapet bygget boliger på Nordnes for krigsskadde og folk som hadde mistet boligen sin ved krigshandling. I tillegg driver holdingselskapet med forretningsførsel for en rekke borettslag og eierseksjonssameier i Bergen, og forvalter således også 750 leiligheter utover de 350 som de eier.
Flere ligaer
Ivar Tollefsen er i en liga for seg. Det finnes ingen over, og ingen ved siden av. Rekken av profilerte investorer under ham er imidlertid lang. Blant dem kan nevnes Olav Thon , med sine rundt 1.750 utleieleiligheter, samt Edgar Haugen og Torstein Ingvald Tvenge , som begge sitter med om lag 500 utleieobjekter hver. Heller ikke Pål Georg Gundersen er for noen smågutt å regne. Helt siden 1979 har han bygget opp en milliardformue gjennom Merkantilbygg. Selskapet er involvert i en lang rekke eiendomsinvesteringer, og har nærmere 2.000 leiligheter for utleie. På Geilo er hotellene Vestlia Resort, Highland Lodge og Bardøla Høyfjellshotell i folden. Gundersen og hans familie eier også Frogner House Apartments, som driver med korttidsutleie av leiligheter i Oslo og Stavanger. Gundersen sto i fjor oppført med en formue på 8,4 milliarder kroner på Kapitals liste over Norges 400 rikeste.
– Jeg hadde aldri drømt om at Merkantilbygg skulle bli så stort som det har blitt. Veien blir til mens man går. Jeg føler meg privilegert, sier han.
Gundersen karakteriserte det hele som et eneste stort eventyr.
– Ja, det må man kunne si. Samtidig er det jo slik at det er forbundet en god del risiko med å låne så mye penger som det vi har gjort. Det fører til våkenetter rett som det er.
Anonyme aktører
Bak de etablerte finnes også en rekke til dels ukjente personer som har bygget seg opp kjempeformuer de siste 20 årene. Eksempelvis anonyme Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl , som gjennom selskapet Maya Eiendom sitter på drøye 500 utleieleiligheter i hovedstaden. Til sammen er tospannet gode for 3,5 milliarder kroner. Eller mediesky Trygve Bjerke, som er tredjegenerasjons eiendomsforvalter i Bjerke Eiendom. Selskapet har vel 75 års erfaring som eiendomsforvalter, og sitter i dag på om lag 400 leiligheter i til sammen ni bygårder sentralt i Oslo. I tillegg eier firmaet åtte bygårder i hjertet av København. Bjerke ble i fjor verdsatt til 1,75 milliarder kroner på Kapitals liste over landets rikeste.
Og for ikke å snakke om Steinar Moe, som opp gjennom årene har bygget seg opp en eiendomsportefølje på 700 leiligheter i Oslo og Skien gjennom Steinar Moe Eiendom. Han kunne i fjor notere seg en formue på 2,1 milliarder kroner, og karakteriserer hemmeligheten bak suksessen slik:
– Vi har i alle år fulgt en helt klar strategi, som er å bygge egne bygg ut fra våre krav til standard og utforming, slik at vi kan tilby våre leietagere moderne leiligheter av høy standard. Vi har således aldri kjøpt eldre gårder eller enkeltleiligheter. Vi drifter alle våre eiendommer selv, og selger aldri eiendommer. Vi har et evighetsperspektiv på vår utleie, noe som gjør at de som bor hos oss får trygge boforhold så lenge de selv ønsker.
Vi har et evighetsperspektiv på vår utleie, noe som gjør at de som bor hos oss får trygge boforhold så lenge de selv ønsker.Utleiekonge Steinar Moe
– Hadde du satset på boligutleie hvis du skulle startet opp for deg selv i dag?
– Ja, det ville jeg, forutsatt at de økonomiske rammene gjorde dette mulig, sier Moe.
Det gjør de imidlertid ikke, ifølge investoren.
– Vi ville i dag ikke hatt mulighet til å bygge nye utleieboliger med samme relativt sett lave leier som vi har i dag. Tomte- og byggekostnadene i sentrale områder er i dag så høye at det å bygge nye boliger for langsiktig utleie, med de krav til standard som vi selv setter, ikke er økonomisk gjennomførbart dersom man ikke har øvrige inntekter å spe på med.
Ikke lett å gjenta
Moe er ikke alene om å helle kaldt vann i blodet på dem som drømmer om å gjenta suksessen til landets store utleiekonger. Til det har boligprisene blitt for høye, mener mange. Blant dem er Edgar Haugen, utleiekonge gjennom selskapet Ragde Eiendom med en anslått formue på 15 milliarder kroner. Han startet med bilbutikk, men ble i ung alder fascinert av eiendom. I dag sitter han på rundt 1,5 millioner kvadratmeter næringseiendom og over 500 leiligheter. Hans beholdning av næringseiendom er betydelig økt de seneste årene, mens antallet boliger i porteføljen har gått noe ned.
– Jeg har ikke investert i boligutleie på fem eller kanskje ti år. Til det er prisene for høye. Det er jo nærmest 100 konkurrenter på hver bolig. Jeg har vært i denne bransjen i flere tiår og har aldri opplevd lignende tilstander som det vi har nå, sier han.
Haugen mener det er feil å kalle boligutleie for en lukrativ bransje.
– Det stemmer ikke. Nesten ingen blir rike på boligutleie i dag. Det er veldig mye jobb og vanskelig å tjene penger på drift. Derfor er man avhengig av prisstigning for å tjene penger. Det er bortimot umulig å gå og kjøpe en leiegård i dag til 100 millioner og tro at man skal sitte igjen med penger på drift. Ti prosent verdistigning hjelper jo på, men man må ha litt å rutte med til vedlikehold også.
Det er bortimot umulig å gå og kjøpe en leiegård i dag til 100 millioner og tro at man skal sitte igjen med penger på drift.Utleiekonge Edgar Haugen
For høye priser
Edgar Haugen får følge av Pål Georg Gundersen. Heller ikke han levner dagens unge og håpefulle særlig håp om å slå seg opp på boligutleie.
– Det er vanskelig å gjøre gode kjøp i dag. Det blir stadig færre utleieobjekter. Mange eiendomsutviklere kjøper opp, seksjonerer og selger videre, og de byr jo ofte mer enn oss. Da blir disse gårdene borte fra leiemarkedet, sier han.
Det er vanskelig å gjøre gode kjøp i dag.Utleiekonge Pål Georg Gundersen
Dette til tross er investoren på offensiven i Stavanger. På vårparten i fjor kjøpte han et halvt kvartal for å satse på studenter, og to måneder senere bladde han opp over 50 millioner for 17 leiligheter sentralt i byen.
– Ja. Jeg er fortsatt på kjøper’n når det rette dukker opp. Jeg er rigget for utleie, og har stor tro på det neste tiåret også, sier han.
Det har ikke nødvendigvis Geir Hove, som i likhet med Edgar Haugen har valgt å gradvis nedskalere utleievirksomheten. Sivilingeniøren trakk i kjeledress for å rehabilitere gamle bygårder allerede i 1987. I dag er han en av Bergens største private eiendomsinvestorer.
– Å drive med boligutleie er faktisk ganske arbeidskrevende, ettersom mange av leietagerne finner på mye rart, slik jeg selv gjorde som ung student. I tillegg er det jo sånn at et næringsbygg kan gi mer inntekter enn 100 boliger til sammen.
Å drive med boligutleie er faktisk ganske arbeidskrevende ettersom mange av leietagerne finner på mye rart, slik jeg selv gjorde som ung student.Utleiekonge Geir Hove
På det meste hadde Hove 500 leiligheter i porteføljen. I dag sitter han igjen med kun 50 av dem. Til gjengjeld har han kjøpt seg stort opp på næringseiendom.
– Hadde du satset på boligutleie i dag?
– Nei, det hadde jeg nok ikke. Da jeg satset, var det svært lukrativt. Å bli stor på utleie i dag er mye vanskeligere. Mange unge i dag kommer seg ikke inn på boligmarkedet uten hjelp fra foreldrene sine. Prisene har blitt for høye. Og jeg tror de kommer til å stige kraftig fremover også. Jeg startet på et gunstig tidspunkt. På 1980- og 90-tallet nærmest hev bankene boliger etter folk. Det er andre tider nå, sier han.
Ikke riktige verktøy
Også i Trondheim er flere aktører lunkne til å investere i nye utleieobjekter. Blant dem Rigmor Frost. Hun er tredjegenerasjonseier i Frost Eiendom, som eier 1.300 leiligheter i “bartebyen”. Pater familias, Per Frost, ble i fjor verdsatt til 1,8 milliarder kroner på Kapitals liste over landets rikeste.
– Er det vanskeligere å gjøre gode kjøp i dag enn for noen år siden?
– Ja, helt klart. Generelt ser vi at det er dyre priser i markedet. Vi har vært med å by på noen bygårder i det siste, og det er litt av en eufori i markedet. Folk blar opp pengene, og de som selger, kan velge på øverste hylle. Det sagt har vi noen tomteområder som vi utvikler og bygger på, sier Frost.
Blant annet planlegges det for tiden 157 leiligheter på Sorgenfri som skal leies ut som såkalt co-living. Dette er et relativt nytt konsept der leietagerne får tilgang til fellesarealer som blant annet inneholder spillrom, kino og sykkelverksted.
– Mange boliginvestorer har sluttet å investere i nye utleieobjekter også fordi det ikke blir noe penger igjen på drift. Hva er din kommentar til det?
– At jeg kan kjenne meg igjen. Når vi regner på nye utleieprosjekter nå, så bygger vi dem med en exit-mulighet, sånn at hvis vi ser at dette ikke går rundt, så kan vi selge ut. Det er nytt. Det har vi ikke måttet gjøre før.
Boliginvestoren er ikke fornøyd med dagens skattesystem.
– Myndighetene sier at de ønsker å satse på profesjonell boligutleie, men gir oss ikke de riktige verktøyene. Eksempelvis er det ganske hard slitasje på utleieboliger. I dag er det slik at næringseiendom skattemessig saldoavskrives med to eller fire prosent årlig, mens utleieboliger ikke kan avskrives overhodet. Hadde dette kommet på plass, ville markedet blitt mer profesjonelt, sier hun.
I dag er det slik at næringseiendom skattemessig saldoavskrives med to eller fire prosent årlig, mens utleieboliger ikke kan avskrives overhodet.Utleiedronning Rigmor Frost
Frost får støtte av eiendomsinvestor Steinar Moe, som kan fortelle at han har deltatt i diskusjoner med tidligere så vel som med dagens regjering i forbindelse med spørsmålet om å få etablert et profesjonelt utleiemarked.
– De sier alle at dette er noe de ønsker, men det skjer ingenting. Alt fokus er på de som kjøper en ekstra bolig eller to, og som leier ut til ofte høye priser, i påvente av at markedet stiger og det er klart for å ta en gevinst, på bekostning av langsiktigheten for den enkelte leietager. Historien har vist oss at det offentlige ikke alltid er de beste til å ta vare på de svakeste som trenger et trygt boligtilbud, sier han.
Fullstendig skivebom
Og med det samme vi snakker om myndighetene: Finanstilsynet kom nylig med forslag til endring av boliglånsforskriften. I tillegg til at tilsynet ønsker et gjeldstak på 4,5 ganger egen inntekt, ned fra fem ganger egen inntekt slik det er i dag, foreslår det å fjerne spesialreglene for kjøp av sekundærbolig i Oslo. Tilsynet mener at kravet om at 40 prosent av Oslo-bolig nummer to, tre og fire må finansieres med egenkapital ikke bør gjelde lenger. Dette vil gagne investorene, men flere av de profesjonelle utleierne Kapital har snakket med mener likevel dette er skivebom.
– Så lenge jeg har levd, har det at det offentlige blander seg inn aldri ført med seg noe godt, sier Geir Hove.
Som eksempel bruker han husleiereguleringen som eksisterte den gang han startet opp.
– Da var det slik at det var et tak på hvor mye vi fikk ta i leie. Dette gjorde at mange ikke klarte å vedlikeholde leiegårdene, og til slutt var halve Oslo, Bergen og Trondheim i ferd med å ramle sammen. Markedet overstyrer som regel reguleringene, og så får det rare utslag som ikke er heldige i det hele tatt.
Det eneste som hjelper er å bygge mer, ifølge Hove.
– Bare økt tilbud kan bremse prisene.
Heller ikke Edgar Haugen har mye til overs for det nye forslaget til endring av boliglånsforskriften.
– Nei, jeg tenker at det er trist for de som skal leie, fordi tilbudet blir dårligere og prisene dyrere, men også for førstegangskjøperne. Det å gå over til 4,5 ganger inntekten kan være riktig for å unngå gjeldsbobler, men det vil samtidig gjøre det adskillig vanskeligere for mange å komme seg inn på markedet, sier han.
Heller ikke Steinar Moe er særlig imponert over myndighetenes boliglånsforskrifter.
– Et redusert gjeldstak for kjøp av en sekundærbolig vil gjøre det lettere for enkeltinvestorer å kjøpe leiligheter. Jeg tror dette vil bidra til at prisene på de minste, og ofte mest attraktive, leilighetene vil stige en god del. Dette er, etter min mening, ikke bra, da det presser prisene ytterligere opp. Boligutbyggerne og meglerne er naturligvis ikke enig i dette, de har jo sin egen agenda å ivareta når disse temaene tas opp til diskusjon.
Dempet optimisme
Det er imidlertid ikke bare skyhøye priser og dårlige verktøy som bekymrer. Også coronakrisen har lagt en demper på optimismen, og vil gjøre det en stund fremover. Mange trodde pandemien og påfølgende arbeidsledighet skulle gi boligprisfall. Så har ikke skjedd, men leieprisene blir påvirket, skal vi tro Ola Grytten.
– Coronakrisen påvirker utleiemarkedet i den forstand at boligprisene stiger samtidig som det er mindre etterspørsel i utleiemarkedet. Det vil si at leiemarkedsprisene potensielt kommer til å falle ganske kraftig sammenlignet med boligprisene fremover. Noe av det er tatt ut, men ikke alt, sier han.
Coronakrisen påvirker utleiemarkedet i den forstand at boligprisene stiger samtidig som det er mindre etterspørsel i utleiemarkedet.Professor Ola Grytten
– Når vil det skje?
– Det er et godt spørsmål. Vi vil nok komme til å se at leieprisene stiger mindre enn prisene på bolig en god stund fremover.
Dette forklarer Grytten blant annet med de mange krisepakkene.
– Myndighetene har sprøytet inn endel penger. Når man ikke kan kjøpe flyreiser, bo på hotell, spise ute eller sette pengene i banken, putter folk det de har i eiendom i stedet. Samtidig har etterspørselen etter leieobjekter gått ned. Da stiger boligprisene mer enn leieprisene.
– Leiemarkedet vil med andre ord bli mindre attraktivt fremover?
– Ja. Det vil bli mindre lønnsomt enn det har vært en stund, sier han.
Skaper utfordringer
Edgar Haugen sier han ikke har opplevd lavere leiepriser ennå, men han ser ikke bort fra at Grytten kan ha rett.
– Dette er ikke noe jeg har merket, men det kan godt være noe sant i det han sier. Veldig mange kjøper bolig for utleie, og på et eller annet tidspunkt blir markedet mettet.
– Er det et stort problem med tapte inntekter som følge av leietagere som ikke klarer å gjøre opp for seg?
– Nei, det har ikke vært det til nå. Og jeg har ikke tro på at det kommer til å bli det heller. Folk må bo, og de aller fleste betaler husleien før mobilregningen.
Rigmor Frost forteller om et litt tyngre marked.
– Ja. Vi opplever det. Det er en nedgang i antall oppsigelser og utflyttinger, men vi ser at flere velger de mindre objektene. Spesielt studentene.
– Har professor Ola Grytten rett når han sier at leieprisene faller?
– Foreløpig ser vi at de har holdt seg på samme nivå. De bruker å øke noe, så det vil jo i prinsippet si at de er noe ned. Prisene er imidlertid ikke det vi har fokusert på i år. I år har vi hatt fokus på å få leid ut. Det blir spennende å se fremover, sier hun.
Heller ikke Ivar Tollefsen har så langt opplevd problemer med leietagere som ikke kan betale for seg, men ifølge finansdirektør Arve Regland i Heimstaden har pandemien skapt utfordringer hva gjelder å yte god og personlig service til leietagerne som de siste ni månedene har tilbragt langt mer tid hjemme enn normalt.
– Med betydelig ekstrainnsats fra alle våre 1.300 ansatte er jeg likevel stolt over det vi har fått til. Økonomisk har pandemien hatt liten innvirkning på oss som leier ut bolig. Vi mennesker må alltid ha et sted å bo. På lengre sikt forventer vi en stabil leieprisutvikling i markedene vi opererer i, sier han.
