– Eiendom er fortsatt en interessant aktivaklasse med god investorinteresse, men vi merker at det er mer usikkerhet i transaksjonsmarkedet. Flere er avventende og setter seg på gjerdet, sier Thomas Due, leder for eiendomsfinansiering i Nordea i Norge.
All kapital er blitt dyrere, det ser man hele veien, også i bankenes funding.
– Både renten og lånemarginene har steget og er på vei videre opp. Unions bankundersøkelse viser at de totale lånekostnadene ikke har vært så høye på lenge, sier han.
Blant annet som følge av Ukraina-konflikten har lånemarginen steget med rundt 20 basispunkter, i tråd med utviklingen i kapitalmarkedene.
– Belåner man eiendommer med om lag 60 prosent, betyr lånekostnader en vesentlig del for lønnsomheten i eiendomsselskaper. Samtidig vil ikke renteøkninger umiddelbart slå ut negativt på kontantstrømmen dersom man har gjort rentesikringer.
Eiendomsverdier faller
Med økte renter vil yieldene trekke oppover og eiendomsverdier falle.
– Hvis dette vedvarer, vil verdiene falle noe, men jeg tror det vil ta tid. Det er mange eiendomsinvestorer der ute, og eiendom er ansett som tryggere enn aksjemarkedet, sier Due.
– Høy rente er også koblet med høyere inflasjon, derfor tikker også leieinntektene og kontantstrømmen oppover, ettersom leiene som regel KPI-justeres. Det gjør at eiendomsverdiene ikke faller i samme grad, legger han til.
En annen støtpute mot verdifall er tilbudssiden.
Færre byggeprosjekter kan bli igangsatt, og færre vil bygge på spekulasjon på grunn av nye usikkerhetsfaktorer på kostnadssiden.
Til tross for mer usikkerhet har ikke Nordea endret sin kredittstrategi. Bankens utlånsportefølje har vokst endel de siste årene, og banken har fortsatt ambisjon om moderat vekst.
– Sammenlignet med gamle dager er belåningsgraden nå ganske edruelig, 50–60 prosent nå mot 70–80 prosent tidligere. Det gir en god støtpute og mye å gå på. Vi er ikke urolige, det er ingen dramatikk om det kommer noen verdijusteringer av eiendommer.
Sammenlignet med gamle dager er belåningsgraden nå ganske edruelig.Thomas Due, Nordea
Mye rentesikring
Nordea i Norge har en utlånsportefølje på cirka 100 milliarder kroner til eiendomsbransjen, hvorav cirka halvparten av lånevolumet er rentesikret i fem–seks år fremover i snitt.
I årene med fallende renter har verdien av inngåtte renteswapper vært negative ved innløsning, noe som har vært en hemsko ved transaksjoner. Nå snur dette.
– Nå ser man at de som har gjort sikringer siste ett til to år har fått gevinster på swappene. Man slipper gamle swapper med negativ verdi som en begrensning. Det er positivt, sier Due.
Det er også positivt oppsving etter pandemien; handel og hotellbesøk øker og kontorene fylles opp igjen.
– Vi ser ikke at ansatte ikke velger å komme tilbake til kontorene, slik man ser i noen større europeiske og amerikanske byer. Det skyldes at det er kortere reisevei her, og undersøkelser viser at det er større tilbøyelighet til å komme tilbake til kontoret i Norden, sier Due.
Logistikksegmentet går som det suser.
– Logistikk har vært mest “hypet”, og det suser kanskje litt for mye. Vi er ikke sikre på at netthandelen skal overta så kraftig som noen tror. Derfor lurer vi på om logistikksegmentet er overvurdert, sier han.
Bransjen profesjonaliseres
Due ser også positive utviklingstrekk ved at eiendomsbransjen profesjonaliseres og konsolideres.
– Eiendomsbransjen har vært et mindre modent marked som har vokst kraftig. Vi ser nå en tendens til færre single purpose-selskaper (SPVer) og at det etableres større strukturer og større grupperinger. Det er positivt, det gir mer profesjonelle miljøer og også lavere risiko for banker.
Due tror konsolideringen vil fortsette med forsterket styrke. Mange selskaper står nå også overfor generasjonsskifter.
– Forestående generasjonsskifter roper også etter strukturendringer. Vi kommer til å se mange konsolideringer og endringer i hvem som danser med hvem. Kanskje får vi også flere børsnoterte eiendomsselskaper, det vil være positivt for bransjen, sier han.
Vi kommer til å se mange konsolideringer og endringer i hvem som danser med hvem.Thomas Due, Nordea
Ikke bekymret
– Finansieringsmarkedet har over lang tid vært godt fungerende, det gjelder både i bank- og obligasjonsmarkedet og i livselskapene. Det er mange kilder til kapital, noe som også reduserer refinansieringsrisikoen, sier Olav T. Løvstad, leder for eiendom og entreprenører i DNB.
Selv om de lange rentene har steget, noe som vil påvirke yieldene oppover, ser ikke Løvstad dette som alvorlig. Han viser til at det er lav kontorledighet og høy inflasjon.
– Det er positive faktorer som slår inn. Inflasjonen gir vesentlig høyere leie, og det er lav kontorledighet i de store byene, særlig i Oslo. Vi har derfor en forventning om leieprisoppgang. I Oslo kommer det lite nybygg inn i markedet, det er først i 2025 at det kommer store kontorprosjekter som Construction City for eksempel.
Løvstad tror heller ikke at etterspørselen etter kontorareal vil reduseres vesentlig.
– Investorundersøkelser viser at det fortsatt er sterk etterspørsel etter å investere i kontorer. Det er også et godt makrobilde i Norge i forhold til andre land, og internasjonale investorer vil muligens også søke seg mer til Norge.
– Attraktiv aktivaklasse
Løvstad tror det fortsatt vil være stor etterspørsel etter å investere i eiendom, selv om nivået ikke blir som i rekordåret 2021.
– Eiendom er en attraktiv aktivaklasse. Jeg tror imidlertid det blir større differensiering mellom prime beliggenhet og mer sekundær beliggenhet, hvor god beliggenhet vil bli enda mer attraktivt. Jeg tror også at value add-eiendom – utviklingseiendom – vil bli mer attraktivt å investere i.
Med høyere rente og mer usikkerhet i markedene kan investorer bli mer avventende.
– På kort sikt kan det bli litt lavere aktivitet i transaksjonsmarkedet, da det kan ta tid for kjøpere og selgere å finne hverandre prismessig, sier Løvstad.
DNB hadde ved årsskiftet en utlånsportefølje til næringseiendom på 210 milliarder kroner. Inkluderer man aktører innen boligutvikling og bygg og anlegg, samt utleieboliger og fellesgjeld i borettslag, var porteføljen 360 milliarder kroner.
Moderat belåning
Heller ikke DNB har endret sin kredittstrategi, og ifølge Løvstad jobber banken langsiktig og mest mulig forutsigbart.
– Både finansieringsmarkedet og investorene har tatt innover seg de fallende yieldene over flere år, derfor har også egenkapitalandelen økt underveis for å ta høyde for mulige økte yielder og fallende verdier. Nå tilsier markedspraksis minst 35–40 prosent egenkapital, sier Løvstad.
Viktigste kredittvurderinger er også solid og forutsigbar kontantstrøm gjennom robuste leietagere, at eiendommene er likvide og har akseptable restverdier, samt at banken har tro på og tillit til ledelse og eiere i selskapene.
– Det er økt fokus på grønne bygg, som er viktig for å oppnå akseptable restverdier, da investorene stadig stiller høyere krav til kvalitet. Grønne bygg tiltrekker seg sterkere leietagere, som gir mer kontantstrøm, bedre restverdier og høyere avkastning til eierne, sier han.
EUs taksonomi vil ytterligere forsterke dette i kombinasjon med bankenes grønne rammeverk.
Prisøkninger på råvarer
Økte råvarepriser generelt, og på tømmer, stål og betong spesielt, har skapt usikkerhet i markedene og som kan gi utsettelser av byggeprosjekter.
Utsettelser av prosjekter kan bli en realitet.Olav T. Løvstad, DNB
– Byggherrer må ta inn over seg økte kostnader, men også noe usikkerhet på leveranser. Utsettelser av prosjekter kan bli en realitet, men vi ser også at flere setter i gang prosjekter, sier han.
I ytterste konsekvens vil dagens situasjon medføre utfordringer for totalentreprenører og underentreprenører.
– Når det er sagt, har vi til nå sett at igangsatte prosjekter i stor grad fullføres, eventuelt kun med mindre forsinkelser, sier Løvstad.
Det kan i det korte bildet bli færre boliger og næringsbygg inn i markedet. Entreprenørene vil ikke ta mye økonomisk usikkerhet, de vil sikre seg i kontrakter. Derfor må byggherrer ta mye av denne risikoen.
– For byggherrene kan det bety lavere marginer. Alternativt må tomteprisene, som er en residual, flate ut. Man må imidlertid huske på at mange har kjøpt tomter tilbake i tid med lavere inngangsverdier enn dagens markedsverdi.
