Det sies ofte at virksomhet er aktivitet av et visst omfang og varighet, drevet for skatteyterens regning og risiko og som har utsikt til å gå med overskudd. Av disse kriteriene er de to sistnevnte av liten interesse når grensen skal trekkes mellom virksomhet og passiv kapitalforvaltning. Dette skyldes at ikke bare virksomhet, men også passiv kapitalforvaltning drives for eierens regning og risiko og har (normalt) utsikt til å gå med overskudd. Det sentrale for grensedragningen er derfor omfanget og varigheten av aktiviteten. Dette omfatter både konkret aktivitet som håndtering av leieavtaler, vaktmestertjenester, arbeid knyttet til utparsellering og salg av deler av eiendommen osv. Men også det rent økonomiske omfanget spiller en vesentlig rolle: Jo større leieinntekter og jo lenger utleieaktiviteten varer, har altså vesentlig betydning. Derfor kan det godt foreligge virksomhet selv om den rent konkrete aktiviteten er temmelig liten (typisk ved langsiktig utleie).
Fem leiligheter eller 500 kvm næringsareal
Etter hvert har det utviklet seg en praksis omkring disse spørsmålene som i stor utstrekning har vært styrt av anvisninger i Skatte-ABC. I Skatte-ABC har Skattedirektoratet nemlig i en årrekke skrevet at spørsmålet riktignok beror på en helhetsvurdering, men at utleie av fem boligenheter eller flere eller utleie av 500 kvm næringsareal eller mer skal anses som virksomhet. Ut fra en helhetsvurdering kan det være virksomhet også for mindre utleie enn dette. Disse grensene kan synes tatt ut av nokså tynn luft, men har altså etter hvert fått praktisk betydning. Et eksempel og en illustrasjon gir en avgjørelse av Skatteklagenemnden (av 21. juni i fjor, men offentliggjort først 26. november).
Disse grensene kan synes tatt ut av nokså tynn luft, men har altså etter hvert fått praktisk betydning.
Helhetsvurdering
Den aktuelle eiendommen var på 350 kvm bruttoareal. Den inneholdt fire boenheter. Disse var leid ut til studenter, og det bodde flere studenter i hver boenhet. Normalt var det 10–12 leietagere i boligenhetene. Leieforholdene varte vanlig i omtrent to år, men av og til lenger. Brutto leieinntekter det aktuelle året var nesten 1,3 millioner kroner og netto leieinntekter vel 975.000 kroner. De fremgår at utleien hadde pågått endel år.
Skatteyteren anførte at utleien lå under de grensene som Skatte-ABC har angitt: bare fire boligenheter, og åpenbart langt under 500 kvm næringsareal. Men dette førte ikke frem. Skatte-ABC utelukker som nevnt ikke at mindre utleie etter en helhetsvurdering kan anses som virksomhet. Skatteklagenemnden la til grunn at man måtte se utleien av boligenhetene og næringsarealene i sammenheng. Dessuten var boligarealene utleid til ganske mange personer og på relativt korte kontrakter, noe som måtte lede til vesentlig høyere aktivitet fra eierens side enn for ordinær utleie til boligformål.
Skatteyterne hadde også anført at det var deres far og ikke de selv som hadde stått for det vesentlige av vedlikeholdsarbeidene. Men dette ble med rette avvist som å være uten betydning. Også farens arbeid skjedde for eiernes regning og risiko. Det er sikker rett at arbeid utført av andre enn eierne skal telle med når man vurderer aktivitetens omfang og varighet.
Endelig anførte skatteyterne at de i alle år var blitt skattlagt av leieinntekten som kapitalinntekt utenfor virksomhet og at det ikke kunne gjelde noe annet når eiendommen ble solgt og gevinsten skulle skattlegges. Også dette ble med god grunn avvist, med et prinsipielt og et praktisk argument: Spørsmålet om en gevinst er i eller utenfor virksomhet må bero på stillingen på realisasjonstidspunktet. Og grunnen til at leieinntektene gjennom årene var blitt skattlagt som kapitalinntekt og ikke som virksomhetsinntekt, var sannsynligvis at skatteyterne hadde innrapportert dem som kapitalinntekt og at dette ikke var blitt overprøvd av skattemyndighetene.
