Gjestekommentar: Haakon Ødegaard i Malling & Co
I ingressen til artikkelen der Statistisk sentralbyrå (SSB) omtalte sine nyeste konjunkturprognoser 9. september, skriver de at “Bred prisvekst, økte renter og svakere vekstutsikter internasjonalt gir lavkonjunktur i Norge de nærmeste årene”. For første gang på lenge sitter sentralbankene med et slags dilemma mellom økonomisk vekst og inflasjon. Inflasjonsmålet til Norges Bank og pengepolitisk strategi gjengitt i Pengepolitisk rapport (PPR), er klar på at inflasjonsmålet er fleksibelt slik at eventuelle avvik nær målet på to prosent kan godtas av hensyn til kapasitetsutnyttingen i økonomien. Kapasitetsutnyttingen estimeres gjennom produksjonsgapet, definert som avviket mellom faktisk produksjon og potensialet. I PPR gjengir sentralbanken estimater på produksjonsgapet, og antyder at det nå er over to prosent. Med andre ord vokser økonomien over evne. Norges Bank nedjusterte i PPR 2/22 årlig vekstpotensialet i økonomien til rundt 1,25 prosent. Veksten må da avta betydelig før produksjonsgapet er lukket. På samme tid er prisveksten langt over målet. Dette bør tale klart for videre renteoppgang. Spørsmålet er hvor raskt det går, og hvor høy renten blir. Det er her veddemålet står.
Veksten må da avta betydelig før produksjonsgapet er lukket. På samme tid er prisveksten langt over målet. Dette bør tale klart for videre renteoppgang. Spørsmålet er hvor raskt det går, og hvor høy renten blir. Det er her veddemålet står.
Høyere yielder
Renten skal mest sannsynlig opp for å stagge prisvekst og lukke produksjonsgapet. For næringseiendom betyr lavere vekst lavere etterspørsel etter arealer. Dette vil gi høyere finansieringskostnader og dermed høyere yielder for næringseiendom. Enkelt fortalt er sentralbankens mål å påvirke både inntektssiden og diskonteringsrenten i negativ retning for eiendom, sammenlignet med der vi var før sommeren.
Prognosene til SSB indikerer imidlertid at styringsrenten topper ut på 2,75 prosent og at det blir rentekutt i 2023. Dette indikerer en lavere rentetopp enn Norges Bank presenterte i PPR 2/22 på 3,1 prosent, og langt lavere enn det markedet tror på, en topp på nærmere 3,5 prosent en gang i 2023. Det er imidlertid verdt å merke seg at SSB spår nærmest null sysselsettingsvekst fra nå og ut 2025. Mangel på sysselsettingsvekst i et land med Norges demografiske utvikling tegner et ganske labert bilde for fremtidstro og vekst. I skrivende stund leser vi siste Regionalt Nettverk, hvor overskriften Norges Bank selv bruker i pressemeldingen konstaterer at høy prisvekst har økt videre gjennom sommeren, og at aktiviteten har avtatt noe. Det fokuseres også på kapasitetsproblemer og at halvparten av bedriftene fortsatt sliter med å få tak i arbeidskraft. Økonomien ser ut til å fortsette på høygir, til toss for signaler om en avdemping.
Utfordrende for eiendomsinvestorer
Hvordan Norges Bank faktisk vil tolke og vektlegge denne rapporten er ikke så lett å vite sikkert. Men deres mandat er å styre mot en prisvekst over tid på to prosent og balansere dette mot kapasitetsutnyttelsen i økonomien. Formålet til Norges Bank er, slik Ida Wolden Backe selv sa i talen ved rentebeslutningen i august, å dempe presset i norsk økonomi og bringe inflasjonen ned mot målet. Veien dit kan bli tøff for eiendomsinvestorer, spesielt med økt rente og svak økonomisk vekst til å drive etterspørsel.
Formålet til Norges Bank er å dempe presset i norsk økonomi og bringe inflasjonen ned mot målet. Veien dit kan bli tøff for eiendomsinvestorer, spesielt med økt rente og svak økonomisk vekst til å drive etterspørsel.
Men markedsaktørene, inkludert flere makroøkonomer, er altså noe mer optimistiske til hvor hardt renteskruen vil strammes. Akkurat på hvilket punkt Norges Bank er fornøyd, er det ulike meninger om, og det er ulike meninger om hvor nøkkelparametere som økonomisk vekst og konsumprisindeksen skal videre. Etter vår oppfatning vil fortsatt høy inflasjon og høy kapasitetsutnytting i økonomien etter Norges Banks estimater være en nøkkel for videre renteoppgang. Kommende Pengepolitiske rapporter bør leses nøye av eiendomsinvestorer, og da særlig rundt vurdering av rente og økonomisk vekst.
