Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Senter for eiendomsfag
Og – det er heller ingen ulempe om disse er etterprøvbare, blant annet av hensynet til å kunne lære av egne vurderinger i retrospekt.
Tillit trumfer erfaring
Eiendoms- og byutviklingsprosjekter er på ingen måte unntatt fra en slik normal næringslivspraksis. De gode prosjektene har større sannsynlighet for å få tilslutning internt, og det samme gjelder de som er lønnsomme. Er de både gode og lønnsomme, ligger alt til rette for positiv innstilling og vedtak. Dette baserer seg på en kombinasjon av tillit og erfaring, i den forstand at tilliten lener seg på erfaringen: Tillit uten erfaring er mer risikofylt, og krever i utgangspunktet en høyere avkastning for å kunne aksepteres som investering. Erfaring uten tillit er imidlertid dødfødt, uansett hvor interessant muligheten ellers måtte fremstå.
Det som kan repeteres
Innbakt i begrepet tillit ligger en forventning om forutsigbarhet, og da gjerne slik at en investering forventes å bli vellykket fordi tidligere og lignende caser har gitt gode resultater. En slik forutsigbarhet, når den får en repetitiv karakter, gjør at investorer er villige til å legge stadig mer kapital inn i de samme prosjektene. Tvil om forutsigbarhet senker umiddelbart både investeringsvilje og utsikter til avkastning. Slik fungerer forutsigbarhetens økonomi, sett med bedriftsbrillene på.
Forutsigbarhetens pris
Denne dynamikken påvirker naturligvis også vår by- og stedsutvikling, og da på så mange måter at det er uholdbart om noen av aktørene rundt forhandlingsbordene ikke forstår sammenhengene. Det er ikke tilstrekkelig at en villig og kompetent eiendomsinvestor forstår forutsigbarhetens økonomi, om ikke også offentlige planmyndigheter gjør det samme. Her er det lett å fortape seg i enkeltprosjektenes detaljer, styrker og svakheter, og miste av syne det større perspektivet. I praksis vil en manglende innsikt kunne få følgende konsekvenser over tid:
Ved høy grad av forutsigbarhet:
1. Høy investeringsvilje, lavere avkastningskrav.
2. De gode eiendomsaktørene kommer, mens de dårlige settes ut av spill.
3. Kvaliteten på utviklingsprosjektene øker, som følge av kvalitativ konkurranse mellom aktørene.
4. Kommunale saksbehandlere og tilknyttede rådgivere for prosjektet trives som følge av deltagelse i felles verdiskapning, og vil gjerne bidra i nye prosjekter med samme investor.
Summen av faktorene ovenfor resulterer i en positiv spiral, som sammen skaper gode eiendomsprosjekter som beriker lokalsamfunnet.
Ved lav grad av forutsigbarhet:
1. Lav investeringsvilje, høyere avkastningskrav.
2. De dårlige eiendomsaktørene kommer, mens de gode skygger banen.
3. Kvaliteten på utviklingsprosjektene synker, som følge av et kompetansevakuum.
4. Kommunale saksbehandlere og tilknyttede rådgivere for prosjektet mistrives som følge av fravær av felles verdiskapning, og vil helst ikke jobbe med investor igjen.
Summen av faktorene ovenfor resulterer i en negativ spiral, som på en god dag skaper middelmådige eiendomsprosjekter som utarmer lokalsamfunnet.
Strategiske veivalg
Denne forutsigbarhetens økonomi vil for by- og stedsutvikling innebære at noen kommuner tiltrekker seg investeringsvillig kapital, mens andre støter den fra seg – enten bevisst eller ubevisst. Kommuner med negativ track record på forutsigbarhet er allerede ute av investeringshorisonten for de gode investorene og den gode kapitalen. Her er det mye å vinne for de øvrige kommuner ved å foreta et aktivt valg om å være forutsigbar overfor en omverden av eiendomsinvestorer som består av både kjente og ukjente størrelser.
Når det er sagt, må en slik innsikt fra kommunalt hold ikke forveksles med det å være ettergivende eller naiv i møte med profesjonelle utbyggere. Tvert imot bør det sees som et signal om felles interesse for levedyktige investeringer, som verdsetter kvalitet like høyt som økonomi. Det er først når partene i byutviklingsspillet har både tillit til og erfaring med hverandre, at investeringsviljen kan øke og avkastningskravet senkes. Det vil i så fall være gode nyheter for de langsiktige og seriøse investorene, og kroken på døren på alle andre.
