Er tiden for billige kontorer forbi?

Gjestekommentar: Robert Nystad i UNION Gruppen

Jeg tror det generelle inntrykket er at eiendom i Oslo er dyrt. Det er på mange måter sant. Men én gruppe har kommet godt ut av det, nemlig leietagerne. Yielden har falt mye, noe som innebærer at leietagerne betaler stadig mindre. I hvert fall relativt sett. Og i mange tilfeller også absolutt sett.

Ulik leieprisutvikling 

I dag er det mulig å leie nye kontorlokaler på Økern for rundt 2.000 kroner pr. kvadratmeter. Leienivået er ganske likt det vi så i 2014. I samme periode har KPI steget med rundt 20 prosent, noe som innebærer en betydelig nedgang i realleien. Du leste riktig. Tre kilometer unna Oslo sentralstasjon er det reelle leienivået for nye kontorlokaler 20 prosent lavere enn i 2014.

Hovedforklaringen er at yielden (kapitalkostnaden) har falt i perioden. For leietagerne er kontoret et leaset driftsmiddel. Når kapitalkostnaden faller, blir også leasingkostnaden lavere. I hvert fall i et perfekt marked. Eiendomsmarkedet er selvfølgelig langt fra perfekt. Tilbudssiden er lite fleksibel, særlig på kort sikt og spesielt i de mest sentrale delene av Oslo.

Derfor ser vi at leieprisutviklingen har vært forskjellig i ulike områder. I sentrum, hvor det er mer utfordrende å fremskaffe nytt areal, har vi sett stigende realleie. Men dersom man justerer for økningen i tilpasningskostnader, har veksten i leienivå vært mer moderat enn mange tror.  Yieldfallet har bidratt til at mange gårdeiere har svelget mye av CAPEX-veksten. 

Arealbruken pr. hode har falt over tid. Mange leietagere har gått over til åpent landskap, free seating og underdekning, i tillegg til at deler av kontormassen er modernisert. Leiebelastningen pr. ansatt er ikke særlig høy, nesten uansett hvordan man måler det. Heller ikke i sentrum.

Dersom renteutviklingen ikke slår revers, er det rimelig å anta at yieldene skal litt opp fremover. Enkel serviettregning og en litt skarp forutsetning om at yielden øker med 50 basispunkter, indikerer isolert sett at leienivået skal opp med rundt ti prosent i nybygg utenfor sentrum.

Hva med byggekostnadene?

Utviklingen i byggekostnadene trekker i samme retning. Det er vanskelig å vite nøyaktig hvor mye byggekostnadene har økt, men basert på en miks av indekser, undersøkelser og anekdoter virker det rimelig å anta minst 15 til 20 prosent. Og trenden er fortsatt bratt oppover. Markedet vil etter hvert normaliseres, men det er ikke sikkert den nye normalen er lik den gamle:

1. Vi må trolig belage oss på høyere energipriser enn tidligere, kanskje særlig på strøm, som er en viktig innsatsfaktor i videreforedling av råvarer og produksjon av mange hel- og halvfabrikater til bygg.

2. Ukraina skal bygges opp igjen. Hvor mye dette vil kreve og når det vil skje, kommer an på når grusomhetene tar slutt. Men forhåpentligvis skal Ukraina, med god hjelp fra Vesten, komme på fote igjen. Det vil kreve mye.

3. Flere planlegger å ruste opp forsvaret. Tyskland, som har Europas største økonomi og et relativt lite forsvar, har allerede vedtatt å bruke minst 100 milliarder euro i opprustning. Mange land vil følge. Etterspørselen etter mange typer metaller vil øke.

4. Europa vil skalere opp tilbudssiden innenfor fornybar energi i et høyere tempo enn planlagt. EU har lenge vært en pådriver for å kutte utslipp av klimagasser. Nå er det også sterke sikkerhetspolitiske argumenter for å få skaffe alternative energikilder. Bygging av vindmøller, solparker, batterier, og tilhørende infrastruktur, vil kreve mange innsatsfaktorer. Kanskje særlig metaller.

5. Gårdeierne må imøtekomme høyere miljøkrav fra myndigheter, leietagere, investorer, banker og andre interessenter. Mange må investere mer i byggene sine.

Flere felles drivere 

Det er med andre ord flere faktorer som trekker i retning av et høyere kostnadsnivå enn tidligere, også når dagens akutte situasjon er løst. Samtidig er kapitalkostnaden på vei opp. Gitt at leiemarkedet står seg ellers, vil leienivået i mange tilfeller følge etter. Alternativt må tomteverdiene ned, men det betinger at det reguleres inn nok areal på riktig beliggenhet til riktig tid. Med dagens reguleringsregime er det litt vanskelig å tro på akkurat det.