Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Senter for eiendomsfag
Rapporten utgis årlig av Urban Land Institute og PwC. I Europa-utgaven sammenstilles synspunktene til 844 ledende eiendomsaktører.
Rapporten melder om en stemningslettelse og en klar forbedring i selvtillit blant lederne i den europeiske eiendomssektoren, som følge av at de respektive lands økonomier har kommet seg til hektene etter pandemien. Eiendom er fremdeles en foretrukket aktivaklasse blant investorer, og ikke siden 2014 har selvtilliten på egne forretningers vegne vært høyere, inkludert forventninger om lønnsomhet og bemanningsøkning.
Konkurransen mellom byer
De europeiske byer som evner å tiltrekke seg eiendomsinvestorenes gunst er fremfor alt de som kan tilby likviditet. Manges øyne er fremdeles rettet mot hvordan kontormarkedet vil kunne tilpasses et post-pandemisk virkelighetsbilde. Verdt å merke seg er at interessen for regionale byer på kontinentet er økende, da mange av disse har blitt mindre påvirket av pandemien enn de større hovedstedene – der sistnevnte har hatt store svingninger i arealbruk.
Nettokjøp og skuffelse
Hele 38 prosent av respondentene spår høyere avkastning i 2022, mot 25 prosent i 2020 og 13 prosent i 2019. 59 prosent av lederne oppgir en forventning om å være nettokjøpere av eiendom i 2022, mot 55 prosent i år. Enkelte av investorene i rapporten gir samtidig uttrykk for en anelse skuffelse over at 2021 ikke bød på flere interessante muligheter for å anskaffe “eiendom under stress”, med unntak av handelseiendom. Samtidig erkjennes det at det å bygge en strategi rundt kjøp av slike objekter er krevende.
Det ukjente
Mye av usikkerheten som investorene føler, er imidlertid knyttet til at ingen har erfaring med å komme ut av en pandemi fra tidligere, og oppskriften på hvordan en restarter den internasjonale økonomien er mangelfull. Overordnet ser investorene økt risiko i samfunnsbildet. Og da ikke kun relatert til strukturelle endringer, men også til bekymringer overfor nær sagt alle former for forretningsførsel i storsamfunnet. Dette kommer i tillegg til mer spesifikke bekymringer knyttet til eiendom.
De største usikkerhetsmomentene for respondentene er inflasjon og forsyningskjeder, som påvirker byggekostnader og tidsfrister. Videre utgjør også stigende energikostnader og bemanningsmobilitet skyer i horisonten for mange. Samtidig hviler det en gryende erkjennelse over aktørene, som peker i retning av at covid-19 har ført til radikale og hurtige endringer i hvordan eiendomshandler vil bli foretatt fremover.
Energikrisen, med unormalt høye energipriser, skaper frykt hos lederne. Dette legger press på den globale økonomien og økte byrder til usikkerheten rundt inflasjon. Den mest nærliggende trusselen ligger i at dette kan undertrykke det generelle forbruket, som igjen vil skape vansker for både handels- og hotelleiendommer – som fremdeles seiler i en strukturell og pandemirelatert motvind.
Arbeidsmobilitet i kombinasjon med høye energipriser driver opp kostnader for produksjon av byggematerialer. Totalen slår direkte inn på marginene hos eiendomsutviklerne. Særlig for den delen av markedet som retter seg mot rimeligere boligsegmenter og sosial boligbygging, der marginene allerede er under press. Her uttrykker mer enn 60 prosent av respondentene bekymring for økt sosial ulikhet, om ikke myndigheter tar kontroll over energikrisen.
Bolig og politikk
Pandemien har bidratt til at investorene har kastet sine øyne på kontrasykliske sektorer, som henter sin lønnsomhet fra megatrender og kan generere mer stabil avkastning. Her nevnes særlig logistikkeiendom og de fleste former for boliginvesteringer, fra senior- til studentboliger. Sistnevnte er dog ikke uten politisk risiko, slik respondentene opplever det. Covid-19 hadde en uforholdsmessig effekt i hvordan den påvirket samfunnets mest sårbarbare grupper, hvilket gjorde boligpriser og -tilgang mer synlig enn tidligere og derfor mer politisk.
Investorrollen påvirkes av dette, hvilket følgende sitat vitner om: “It’s so touchy to be making a profit in an area where there’s so much pain from people that don’t have affordable housing. A lot of people in my company rather would not touch it.” Samtidig vil det å ikke investere i denne sektoren bidra til at lavere utbud gir høyere boligpriser, noe som gjør samfunnsproblemet enda større. Finessen vil derfor ligge i å skape lønnsomhet samtidig som en bidrar til å løse utfordringer for andre i samfunnet – hvilket ligger i hjertet av en velfundert ESG-strategi.
Nisjekunnskap
Nisjesektorer, slik som datasentre, livsvitenskapsbygg og ny energiinfrastruktur som vind- eller solkraftparker, vurderes fortsatt å inneha mange av kvalitetene som investorer søker. Denne kursendringen antyder en mer fundamental endring i retning av mer operasjonelle eiendomsinvesteringer, der nødvendig kunnskap om hver subsektor går dypere i forbindelse med investeringsbeslutninger. Samtidig er det en risiko for at slike veivalg fører til større grad av forvaltningskompleksitet og lavere likviditet.
Sammensatt håndverk
Idet covid-19 ikke lenger troner øverst på listen over hodebry for eiendomsinvestorer, er det en rekke andre trender som er på radaren. Mer enn 80 prosent tror at både gårdeiere og leietagere vil vurdere nye leiemodeller, hvilket er betydelig høyere enn i forrige periode. Bærekraft, eiendomsinvesteringers rolle i lokalsamfunnet, og det å virkelig skape menneskeorienterte bygninger, resonnerer nå på tvers av alle eiendomssegmentene. Dette signaliserer et behov for at eiendomssektoren må utvide sin ferdighetsbase, til noe langt mer enn tradisjonell forvaltning.
Eller som én europeisk investeringsdirektør uttrykker det: “Real estate has always been about putting together a multidisciplinary set of people working together for a good outcome. In the past, it was real estate people working with financial people. It is now so much broader than it’s ever been, and that brings challenges. The greatest barrier to change is often mindset and taking people out of their own comfort zones.”
Løsepenger
Med den hurtige digitaliseringen av mange eiendomsprosesser og økt tilførsel av sensitive data til privathjem har cybersikkerhet fått fornyet oppmerksomhet blant investorene – både som en hverdagsrisiko, men også som en terrortrussel. Faktisk i så stor grad at dette oppleves som den mest presserende forretningsfaktoren for 2022, med 67 prosent som bekymrer seg for effekten. Eller som en av lederne i undersøkelsen sier det: “We are maybe even looking at a sort of terrorism, where people could freeze a building and then ask for money.”
Asiatisk kapital
Kapitaltilgang synes å være uproblematisk for respondentene, og denne ventes å øke i 2022. Det faktum at eiendomsverdier, med unntak av hotell og handel, stort sett har vært stabile under pandemien – godt hjulpet av sentralbankers intervensjoner i markedet – ventes å føre til enda større kapitaltilførsler fra investorer fremover, godt hjulpet av muligheten for å kunne gjenoppta reisevirksomhet på tvers av regioner. Dette er særlig tenkt å gjelde overfor investeringskapital fra det asiatiske stillehavsområdet.
Porteføljetilpasninger
Imidlertid er førsteklasses eiendom en mangelfull vare i et tilbudsmarked der en økende mengde kapital jager etter de samme objektene i et krympende basseng av muligheter. Dette leder mange over mot aktiv eiendomsutvikling, selv pensjonsfond som normalt sett har kunnet delta i de mest skarpe yieldbilder. Nybygg som er skreddersydd for konkrete formål og tilpasset den enkelte investors porteføljestrategi, fremstår som mindre risikabelt enn å kjøpe eldre objekter som rommer større risiko for foreldelse. Samtidig møter investorene da seg selv noe i døren ved at karbonutslipp er høyere for nybygg enn for eksisterende bygg, hvilket påvirker ESG.
Kompleksitetskurven
Respondentene opplever at det europeiske finansieringsmarkedet nå består av et økende mangfold av aktive långivere, slik at det vil finnes lånekilder til nær sagt enhver eiendomsinvestering – med et par nevnte unntak. For alle eiendomssegmenter synes det å være enighet blant lederne i undersøkelsen om at øyeblikket har kommet der bærekraft begynner å påvirke pris. Samtidig beveger enkelte investorer seg oppover kompleksitetskurven, ved å gå fra kjøp av enkelteiendommer til overtagelse av hele eiendomsselskaper. Om slike grep lykkes, vil mindre konkurranse kunne innebære høyere avkastning. Ikke helt ulikt det vi ser i det norske eiendomsmarkedet, hvor utenlandske beilere har kastet sine blikk på lokale eiendomsselskaper.
