Boligmarkedet opplevde en eksplosiv vekst i 2020 med rekordhøy omsetning takket være historisk lave renter. Året vi snart har lagt bak oss har også bydd på rekordmange boligtransaksjoner. Prisveksten har imidlertid vært lavere enn i fjor, da Oslo kunne skilte med tosifret oppgang.
2021 startet de to første månedene med høyt trykk på prisene i hovedstaden, men så snudde det sakte, men sikkert til fallende priser resten av året, med unntak av august. Oslo ligger nå an til en prisvekst på rundt 3,5 prosent i 2021, ifølge tall fra Prognosesenteret.
På landsbasis har boligmarkedet samlet sett lagt bak seg et sterkere år enn det vi har sett i storbyene, med prisvekst som har fortsatt gjennom hele 2021. Nå ligger det an til en økning på rundt seks prosent ved årsslutt, viser tallene fra Prognosesenteret og Eiendom Norge.
De viktigste driverne i 2022
Til neste år ventes en prisutvikling som er mer lik mellom Oslo og resten av landet. Vi ser en moderat økning i boligprisene, men hvor mye de skal opp avhenger av de viktigste driverne: rentenivået og forventningene til fremtidig rente. Dette blir igjen påvirket av det som i skrivende stund er den store jokeren – omicron. Det er sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret enig i.
– Dersom den nye mutasjonen fører til langvarig nedstengning og brems i den økonomiske veksten, vil vi få færre renteøkninger enn varslet. Da vil boligprisene kunne stige mer enn de to til tre prosentene som vi i utgangspunktet venter for 2022, sier Macic.
I november meldte sentralbanksjef Øystein Olsen at Norges Bank kom til å heve styringsrenten på neste rentemøte som finner sted på Kapitals utgivelsesdato den 16. desember. Den svært smittsomme coronamutasjonen, som i desember førte til strengere tiltak fra myndighetene, har imidlertid satt en demper på renteforventningene, som nå er svært usikre. Sjeføkonom Kjetil Martinsen i Swedbank mener det er “fryktelig vanskelig å si” hva Norges Bank kommer til å gjøre.
– Dette er et av de mest åpne rentemøtene på veldig lenge. Jeg tror det fortsatt smerter for Norges Bank å heve renten når nye strenge tiltak blir innført, så selv om det er høyst usikkert hva de gjør, ser vi en liten sannsynlighetsovervekt mot at de utsetter rentehevningen, sier Martinsen.
Fortsatt lav boligproduksjon
Når det gjelder igangsetting av nye boliger, ventes det et fall både til neste år og i 2023, grunnet mer moderat befolkningsvekst og høyere produksjonskostnader. I hovedstaden kan det imidlertid gå motsatt vei.
– I Oslo kan vi oppleve en økning i boligbyggingen de neste to årene, men da fra et veldig lavt nivå, sier Macic.
Men boligproduksjonen i Oslo vil fortsatt være for lav i forhold til demografien, noe som støttes av daglig leder i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
– Produksjonen i Oslo er for lav i forhold til det demografiske behovet og vil fortsatt være det i 2023. Den lave boligproduksjonen over tid er hovedårsaken til at boligprisene i Oslo er på et mye høyere nivå enn de øvrige storbyene i Norge, sier Lauridsen.
