Eiendom er død. Lenge leve eiendom!

Gjestekommentar: Øystein Ringen-Vatnedalen i Senter for eiendomsfag 

Spørsmålet blir aktualisert når de underliggende kravene til å investere profesjonelt i eiendom øker i slikt monn at sammenligningsgrunnlaget ikke lenger er like relevant. Dette scenarioet er i ferd med å bli innført gjennom EUs taksonomi, som legger listen langt høyere for finansielle institusjoner i forhold til det investorer er vant til.

Death by calculator

De gode investorer som satser på eiendom er vant til å måtte forholde seg til flere og ulike bankforbindelser, og da ikke bare av historisk sårbarhet, men også ut fra et ønske om at bankene kan konkurrere seg imellom om låntagers gunst. Sentralt i slike forhandlinger står en rekke nøkkeltall ved eiendommens og investors finansielle helse, som i sum avgjør hvilken sikkerhet og risiko långiver må ta innover seg ved et engasjement. 

Øystein Ringen-Vatnedalen Senter for eiendomsfag

Når bankene nå blir stilt overfor et nytt regime, som krever dypere forståelse av hvordan investeringen og eiendommene kan bidra til bærekraft, vil noen investorer kunne oppleve å bli avvist med bakgrunn i mangelfull redegjørelse og forståelse for dette. Dette skillet bryter i vesentlig grad med eksisterende utlånspraksis, der en investor kan tjene penger uten å levere kvalitet, så lenge banken er tilfreds med egen inntjening.

Hensynet til omdømme har i liten grad stoppet eiendomsfinansiering, da bankene har kunnet hevde at det kun er de finansielle faktorene som avgjør hvilke prosjekter som er levedyktige. Dette regimet har skapt enorme utfordringer for vårt bebygde landskap, da kvalitet i sluttproduktet sjelden er å finne i regnearkene. Det ligger i investors hjerte, ut fra et personlig og profesjonelt ønske om å skape merverdi for andre enn selv seg.

Foto: Iván Kverme

Farvel til en aktivaklasse?

I takt med at taksonomiens rapporteringskrav smitter over fra de aktører som i første rekke er omfattet til resten av sjiktet, vil da alvoret bre seg i slikt monn at eiendom kan miste sin lett gjenkjennelige status som attraktiv aktivaklasse, som er lett å forstå seg på og enkel å manøvrere i?

Det som er sikkert, er at de store eiendomsinvestorene vil tilpasse seg den nye normalen, og de veletablerte vil posisjonere seg på å innfri både eksisterende og kommende krav. I sum er det liten grunn til uro i denne delen av markedet. Snarere kan det på sikt oppleves som en form for befrielse å kunne måle og sammenligne bærekraftsparametre på mer helhetlig og dokumentert vis, slik at vissheten om at vi snakker om det samme øker.

Spesialisering og kompleksitet

Vi har de senere årene sett antydninger til en ny trend i eiendomsmarkedet, der investorer ønsker å kjøpe hele eller deler av eiendomsselskaper – som et alternativ til å erverve enkelteiendommer, der konkurransen er knallhard om de beste objektene. Da får kjøper naturligvis med seg noe mer enn kun enkelteiendommene som måtte ligge i porteføljen. Vedkommende får også kontroll over en driftsorganisasjon som er spesialisert på å forvalte nettopp disse eiendommene.

Min hypotese blir derfor at denne nye virkeligheten blir tredelt hva angår investorer:

1. Interessen for å kjøpe andeler i veletablerte eiendomsselskaper vil øke, hvilket kan utløse forventninger om en betydelig premium for selskapets kompetanse i tillegg til dets fysiske eiendeler.

2. Interessen for å kjøpe enkelteiendommer vil avta blant de investorer som ikke har eiendom som sin spesialitet.

3. Eiendom som spekulasjonsobjekt forbeholdes de aktører som har spisskompetanse på å skape merverdi for flere enn seg selv, og som blir trodd på det av markedet.

Om alle disse tre antagelsene vil inntreffe på et tidspunkt, vil det sannsynligvis være et gode for de langsiktige eiendomsinvestorene og for ansvarlig by- og stedsutvikling. Oppsummert kan vi samtidig antyde at svaret på spørsmålet ovenfor er at eiendom vil overleve som aktivaklasse, men med krav til større dybdekompetanse. Terskelen for å investere profesjonelt i eiendom vil heves, og det vil i første rekke gå ut over de som feilaktig har sett på eiendomsmarkedene som et terreng hvor kompetanse- og seriøsitetskravene er lave.